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央行總裁「年輕人可先租房」引網怒火…全台房價飆漲,擁房只是夢?買房達人親授5技巧,小資買房其實很簡單!

央行總裁「年輕人可先租房」引網怒火…全台房價飆漲,擁房只是夢?買房達人親授5技巧,小資買房其實很簡單!

【我們想讓你知道】

近兩年全台房價飆漲,從原本的「台北居大不易」變成「台灣居大不易」…房價的漲幅讓買房這件事成為許多小資族、購屋族心中永遠的痛…究竟該如何名估自己要不要買房?買房又該注意什麼事呢?


文 / Money 錢

「台北居大不易」這句話,過去大家琅琅上口,然而,近兩年全台房價瘋漲,已經演變成「台灣居大不易」!究竟年輕小資族該如何開啟買房起手式,順利完成首購夢想呢?

去(2021)年 11 月,網路上一則逗趣又諷刺的貼文吸引了大眾的注意,內容是:「想在花蓮買房,要從清朝開始存錢,想在台北買房,就要從明朝開始存。」數日後,央行總裁楊金龍接受質詢時對此表示,「年輕人買不起房可以先租房」、「我也是 40 歲才首購」,不料卻惹怒大批網友,遭轟不知民間疾苦。

根據永慶房產集團統計內部成交資料,2021 年 7 都房屋均價較 2020 年大幅上揚,其中新竹、台南、高雄更有破 2 成的漲幅,桃園、台中漲幅也在 15% 以上;若與 2019 年比較,除雙北市以外,其餘 5 都漲幅均衝破 3 成,新竹、台南更高達 4 成以上。

這樣的房價漲幅,對照網友的發言,恰恰說明了為何買不起房是許多年輕人心中的痛。

用 4 點評估是否該買房,避免貿然進場變「房奴」

即使買不起,依舊有不少人懷抱著買房夢想,但卻被網路上充斥的「少子化以後房子沒人要」、「現在買房是盤子」、「別接投資客的刀」給嚇到遲遲不敢出手,最後只能看著房價一去不復返,手中存款也越存越薄,越等越買不起。

曾任銀行房貸專員、有多年買房課程教學經驗的喬王點出血淋淋的事實:「都市土地稀缺,房價本就易漲難跌,再加上稅制改變(短期買賣的房地合一稅率提高),讓供給變得更少,又再推升房價。至於少子化,雖然讓總人口變少,但家庭組織會改變,小家庭和獨居人口變多,就會填補購屋需求。」

許多無殼族一直在「到底該不該買房」這件事情上掙扎,喬王建議用以下 4 點進行評估,會較為務實。

1. 是否已有定居打算?

有些年輕人工作尚未穩定,或經常出差,不會長時間待在家裡,或還沒有在同一個地點長久居住的打算,未必需要買房,租房可能更好。

2. 租金的機會成本

租屋是繳租金,買房則換成繳房貸利息,兩者同樣有去無回。因此,要計算租金的機會成本,當租金大於房貸利息,且已有足夠自備款,就適合買房;反之當租金小於房貸利息,則適合租屋。

3. 租金房貸比

租金房貸比即租金占房貸月還款的比例,可藉此看出租金是否相對便宜。當租金房貸比大於 50%,即適合買房,而租金房貸比小於 50%,則適合租房。

4. 負債比

負債比為月負債(含房貸、信貸、卡費等)占月收入的比例,可用來評估自身的還款能力。當負債比小於 40%,代表經濟能力上還款相對輕鬆,適合買房;若負債比大於 70%,還款恐相當吃力,就適合租房。

不過喬王也提醒,不需要因為暫時無法買房而感到焦慮,當個人的心理和財務狀況還沒準備好就貿然進場,反而會造成更大的壓力,甚至因此成為「房奴」,這時先租房才是最好的選擇。

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5 大買房技巧 一次統統學起來

那麼,首購族到底該如何挑到好房,並且買在合理價呢?以下喬王分別就找房、看屋、估價、議價、申貸傳授箇中技巧。

找房:以個人生活圈為中心

很多人說買房「先求有再求好」,即使住得遠、多花一些通勤時間也無所謂,但喬王提醒,若買房區域偏離自己既有的生活圈太遠,長期下來生活品質可能受影響。

最好的方式,還是以原生家庭所在地和工作地點的鄰近區域為主要篩選範圍,當大範圍確定後,再開始找房。至於小環境,建議依個人需求去篩選,例如有小孩,可鎖定較好的學區;有寵物,可鎖定附近有公園、綠地的物件。

喬王也提醒,很多初看屋的買方喜歡用「單價」去搜尋物件,容易變成「這也好、那也好」,「東看看、西看看」,不僅無法培養價格的敏感度,也無法和區域房仲培養熟識度,當房仲手上有適合的物件時,就不一定會立刻通知你,最後只會越看心越累。

看屋:不要期待十全十美

很多首購族對買房存有美好想像,希望房子又新、又大、又便宜,喬王直言,大部分物件都會有缺點,若缺點是可以調整的(例如更動格局、改變風水),不見得要將物件排除。

他建議,明確將自己的需求列出優先順序,先聚焦最重視的條件(例如地點、坪數大小),符合之後,再評估物件的缺點是不是無法接受或無法改善的(例如周邊有福地、基地台等嫌惡設施),就能清楚知道是不是自己要的房子。

其次,看房時應「由外而內」,先觀察社區管理狀況和住戶素質,再仔細勘查室內的屋況、採光、格局動線等,有時室內的小瑕疵可以修飾,反而應以社區的優劣為主要考量。

估價:銀行可以幫大忙

大部分的人都知道要查詢實價登錄,但喬王指出,實價登錄藏有一個玄機,那就是「過高或過低的價格並不會揭露」,這是因為政府將成交金額過高或過低的交易視為異常,為了避免誤導行情而將這些資訊排除,除非是親友交易,才會加以揭露並註記,但這也導致市場看不見那些便宜房子的價格。

喬王透露,自己曾經以低於市價的價格入手一間地點非常好的物件,也進行了申報,但事後查詢實價登錄卻遍尋不著,一問之下才知道是因為買得太便宜,所以沒有被揭露出來。

對此喬王建議,除了參考實價登錄以外,確定要買房之前,最好先請銀行幫忙估價。其中最重要的理由是,銀行承作貸款時,是在成交價和鑑價當中取其低,而市價通常會比銀行鑑價來得高,這會導致買方購屋後無法申請到足夠的貸款額度,例如原想申貸總價的 8 成,但最後只能貸到鑑價的 8 成(通常相當於總價的 7 成),可能會造成買方被迫違約,或必須另行借貸。

但請銀行估價千萬不要抱著「只是來問問」的態度,而應備妥完整的地址、坪數、屋齡等資料,最好連建物、土地的第二類謄本也申請好,以節省行員的估價作業時間,就能避免被拒絕。

議價:多調查屋主背景

喬王提醒,議價前第一步,一定要先掌握同社區或同類型物件的半年內行情,才能快速判斷開價是貴或便宜,以及該用多少金額出價。其次要有耐心,堅守自己設定的價格,不要急著出手,才不容易買貴。

另外,平時就要多和房仲培養關係,議價之前多向房仲探聽屋主的心態與概況,或是自行調閱謄本,查看前次移轉時間(屋主入手時間)和貸款額度。例如,某些一手屋主貸款可能早已還清,賣房是為了變現,對價格就不會有過多堅持;也有些情況是屋主年事已高,想趁生前盡早分配財產,讓價出售的意願可能較高,這時就可以大膽殺價。

申貸:收入穩定最加分

喬王指出,公股銀行通常較不缺房貸業績,若不符合專案資格條件,想要額外爭取優惠的可能性相對有限,民營銀行則保有較高彈性,有時可透過專員的努力,爭取到額外的優惠。一般而言,百大企業員工和軍公教人員,是最吃香的族群,至於一般公司行號員工,可以多詢問不同銀行的專案 (譬如:薪轉戶專案、貴賓戶 VIP 專案、醫護人員專案等),也有機會爭取到不錯的房貸條件。

喬王特別提醒,若從事沒有薪資轉帳的行業,例如自營商、攤販、接案等,記得要固定將收入存進帳戶,作為財源穩定的證明。此外,至少要持有一張信用卡,並且持續使用、按時全額繳清,才能累積良好信用。

同時,以下 2 種誤區千萬不要踩:1. 工作年限太短,會讓銀行擔心工作的穩定度;2. 負債比過高,除房貸外,學貸、信貸、車貸、卡債都會被納入考量,原則上負債比在 6 成以下,申貸較易過關。

最後也提醒,自備款千萬不要只抓總價的 2 成,而應抓到 3 成較為足夠,才能支付裝潢和其他雜支費用,若核貸成數不如預期時,也才有現金能夠加以補足。

申請第二類謄本有 3 方法

1. 臨櫃申請

至地政事務所出示身分證明文件即可申請,每筆費用 20 元。

2. 網路申請

至「全國地政電子謄本系統」,以中華電信帳號密碼登入即可申請,亦可購買點數卡或申請地政服務帳號,每筆費用 20 元。

3. 超商申請

至 4 大超商憑自然人憑證即可以事務機申請,除 20 元規費外,另須支付手續費及列印費用。

本文由 Money錢 173 期 授權轉載
(圖:shutterstock,僅示意 / 責任編輯:Ting;內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上)

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